Wpływ ESG na rynek nieruchomości, czyli co nas czeka w przyszłości

Opublikowano: 16/12/2021

Tematyka raportowania ESG to aktualnie jeden z najgorętszych tematów nie tylko w sektorach finansów czy bankowości, ale również w nieruchomościach. Na branżowych konferencjach, webinarach oraz w mediach społecznościowych ciągle stawiane są poważne pytania: Czy czeka nas rewolucja? Czy i jak raportowanie wpłynie na transparentność przedsiębiorstw? Czy to kolejna zasłona dymna hipokryzji w biznesie? Eksperci nie odpowiadają wspólnym głosem, ale jedno jest pewne: im szybciej i sprawniej organizacje zaczną raportować, tym będzie im łatwiej. A wygrają ci, którzy będą grać w otwarte karty, a nie tylko pokazywać asy i żonglować faktami.

Dlaczego jest to takie ważne?

Powodów można wymienić kilka, m.in. zmieniające się uwarunkowania prawne, wzrastająca świadomość społeczna, oczekiwania potencjalnych inwestorów, jak również rosnący popyt na produkty i usługi, które wpisują się w zasady zrównoważonego rozwoju. Szczególnie wiążące dla przedsiębiorców stają się europejskie przepisy prawne, w tym przyjęcie Europejskiego Zielonego Ładu. Unijne regulacje wyraźnie wskazują na priorytet związany z dążeniami do neutralności klimatycznej oraz działaniami na rzecz mitygacji i adaptacji do zmian klimatu.

Jak zatem przygotować się do raportowania ESG (od: environmental – środowisko, social – społeczeństwo, governance – ład korporacyjny) oraz z jakimi standardami i wytycznymi warto się zapoznać?

MIĘDZYNARODOWY STANDARD GRI

GRI Standard (od: Global Reporting Initiative) pomaga firmom rozpocząć przygodę z raportowaniem kwestii zrównoważonego rozwoju (popularna nazwy to również: „raportowanie niefinansowe” czy „ESG”). Pierwsza wersja standardu pojawiła się już w 2000 r., a jej proponowany układ umożliwia każdej organizacji raportowanie, niezależnie od wielkości i sektora działalności. GRI jest popularnym wyborem wśród największych graczy zarówno w Polsce, jak i na świecie.

Jak działa GRI Standard 2016?

Jest on podzielony na kilka części, w których znajdują się ogólne informacje związane m.in. z profilem działalności, sposobem raportowania, podejściem do zarządzania oraz ujawnienia tematyczne (ekonomia, środowisko, społeczeństwo). Sercem GRI są podstawowe zasady, którymi należy się kierować podczas raportowania. Najważniejsze elementy, na które w szczególności należy zwrócić uwagę, to istotność danego tematu oraz zaangażowanie interesariuszy.

Na przykład firma deweloperska może mieć istotny wpływ na kwestie emisji gazów cieplarniach, generowania odpadów czy bezpieczeństwa pracowników na budowie. W celu zwiększenia transparentności obowiązkowe jest uwzględnienie głosu interesariuszy, zarówno wewnętrznych (np. pracownicy), jak i zewnętrznych (np. lokalne społeczności, partnerzy). Ma to przełożenie nie tylko na zawartość raportu ESG, ale także docelowo na budowanie zaufania i wiarygodności firmy raportującej.

Jaki ma to wpływ na rynek nieruchomości?

Wykorzystanie GRI przy raportowaniu kwestii zrównoważonego rozwoju może mieć wielostronny wpływ na rynek nieruchomości. GRI może być stosowany do raportowania przez same organizacje działające na tym rynku (np. firmy deweloperskie, zarządców nieruchomości), a także ich klientów, którzy kupują budynki czy wynajmują powierzchnie pod swoją działalność. Opracowanie raportu zgodnego z GRI na pewno spowoduje powstanie dodatkowych dokumentów strategicznych oraz agregację często rozproszonych danych.

Dla firm działających na rynku nieruchomości może to oznaczać, że koniecznie będzie zbieranie takich danych jak np. zużycie energii, wpływ na bioróżnorodność, rodzaje odpadów i ich zagospodarowanie itp., a także posiadanie różnorodnych polityk. W przyszłości raport ESG powinien także wpłynąć na większe ambicje i poprawę wskaźników społecznych czy środowiskowych.

GRESB, CZYLI NARZĘDZIE DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI

Organizacją ratingową, która pozwala na ocenę niefinansową, jest Global Real Estate Sustainability Benchmark (w skrócie: GRESB). Jego celem jest określenie zgodności ESG na podstawie dostosowanych wskaźników. Organizacja GRESB jest uznanym partnerem na rynku nieruchomości oraz rynku finansowym, która oferuje dwie główne usługi: GRESB real estate assessment oraz GRESB infrastructure assessment. Oba schematy są zgodne z uznanymi na całym świecie standardami raportowania zrównoważonego rozwoju, takimi jak principles for responsible investment (PRI) czy wspomniany wcześniej GRI.

Jak działa GRESB?

Uczestnicy biorący udział w ocenie realizowanej przez GRESB dostarczają wcześniej dane związane ze wskaźnikami ESG. W zamian otrzymują oni szczegółowe informacje na temat tego, jak prezentują się na tle innych przedsiębiorstw. Oprócz tego firmy uzyskują również listę sugerowanych działań, które mogą podjąć, aby poprawić swoje wyniki w zakresie zrównoważonego rozwoju. W ramach oceny uczestnicy mogą korzystać z branżowych narzędzi analitycznych i wskaźników przygotowanych przez GRESB do oceny wyników ESG swoich portfeli.

Organizacja GRESB co roku wysyła ankietę do zainteresowanych firm. Warto wspomnieć, że zawarte w arkuszu pytania mogą się różnić w kolejnych latach, ponieważ z każdym rokiem są one ulepszane, aby jeszcze lepiej zrozumieć działania danej organizacji. Kwestionariusze ankiety pozwalają zebrać dane dotyczące m.in. zarządzania budynkami, ryzyka klimatycznego i zaangażowania interesariuszy. Takie dane GRESB wykorzystuje do tworzenia benchmarków, które są następnie udostępniane publicznie.

Dlaczego GRESB jest istotny pod względem ESG?

Tylko w 2021 r. w schemacie real estate assessment wzięło udział ponad 1500 podmiotów (firm deweloperskich czy funduszy inwestycyjnych) o łącznych aktywach o wartości blisko 6 mld USD – te statystyki mówią więc same za siebie. Obecnie w ocenie biorą udział podmioty funkcjonujące w 66 krajach na całym świecie.

Dla sektora nieruchomości GRESB wydaje się być strzałem w dziesiątkę, ponieważ daje możliwość zaprezentowania jakości posiadanych aktywów przez inwestora. Dlatego w najlepszym interesie inwestorów chcących brać udział w raportowaniu ESG zgodnie z GRESB jest zapoznanie się z wyżej wspomnianymi standardami.

TAKSONOMIA UE – JAKIE NIERUCHOMOŚCI UE UZNAJE ZA ZRÓWNOWAŻONE?

W kontekście sektora budownictwa trzeba mieć na względzie także unijną taksonomię (EU taxonomy). Pod tym pojęciem należy rozumieć zbiór regulacji, wytycznych i kryteriów, które w założeniu pozwolą zakwalifikować różnego rodzaju inwestycje czy działalności jako zrównoważone i zgodne z dążeniami UE do neutralności klimatycznej oraz adaptacji do zmiany klimatu. Intencją taksonomii jest również możliwość porównywania między sobą projektów, aby instytucje finansowe mogły kierować swoje pieniądze do tych, które są bardziej „zielone”.

Wytyczne taksonomii dotyczą zarówno nowych, jak i istniejących budynków i obejmują takie elementy jak energia, zużycie wody, gospodarka cyrkularna, zapobieganie zanieczyszczeniom i wpływ na bioróżnorodność. By spełnić unijne wymagania, należy identyfikować ryzyko związane ze zmianą klimatu, a także wykazać się większą efektywnością energetyczną niż wymagana przez obowiązujące przepisy (10% mniej dla nowych budynków, 30% redukcji dla remontowanych).

Zrównoważone budynki muszą być wyposażone w wodooszczędną armaturę i urządzenia, a także nie wykorzystywać szkodliwych substancji w materiałach użytych do ich budowy i wykończenia. Nacisk położony jest również na projektowanie budynków zgodnie z zasadami gospodarki cyrkularnej, oraz odpowiednią gospodarkę odpadami budowlanymi, w tym ich recykling. Budynki nie mogą być realizowane na obszarach cennych przyrodniczo. Dodatkowo dla obiektów powyżej 5 tys. m2 należy wykonać obliczenia śladu węglowego, a także testy szczelności.

Generalnie unijna taksonomia stawia dodatkowe wymagania dla budynków, znane w niektórych obszarach z certyfikacji wielokryterialnych m.in. BREEAM czy LEED. W połączeniu z dostępem do korzystniejszego finansowania dla zrównoważonych inwestycji, taksonomia powinna skutkować zwiększoną motywacją inwestorów i deweloperów, aby projektować i modernizować budynki, tak by były bardziej przyjazne dla środowiska i klimatu.

JAK PODEJŚĆ DO TEMATYKI ESG W FIRMIE?

Mając świadomość, ile różnych systemów raportowania i oceny jest dostępnych, trzeba przede wszystkim zacząć od dobrego rozpoznania. Konieczne jest spojrzenie na to, co do tej pory nasza spółka robiła w kwestii zrównoważonego rozwoju i co możemy od razu wykorzystać. Dobrym pomysłem jest również podpatrzenie, jak robią to inni, którzy są przed nami o krok. Warto odpowiedzieć sobie na pytanie, czy nasza organizacja będzie w stanie sama zająć się tą tematyką czy powinniśmy skorzystać z doświadczenia zewnętrznych konsultantów, którzy przeprowadzą nas przez cały proces i odpowiednio doradzą. Powinniśmy też zapytać naszych interesariuszy (inwestorów, akcjonariuszy, partnerów biznesowych pracowników i klientów), co jest dla nich ważne i co powinno znaleźć adekwatne odzwierciedlenie w raporcie ESG. Po takim rozpoznaniu warto przygotować strategię obejmującą te najważniejsze dla wszystkich stron elementy, a następnie plan działania.

Warto pamiętać, że raportowanie pozafinansowe to nie jest punkt w czasie do odhaczenia, tylko ciągły proces doskonalenia, w którym dążymy do coraz lepszych wyników. W odróżnieniu do raportów CSR, pokazujących pozytywny wizerunek firmy, raporty ESG powinny być bardziej wyważone. Z tego powodu muszą zawierać stosunkowo dużą ilość informacji, które przedstawiają niekoniecznie tylko atuty organizacji. Warto więc w sposób przemyślany zbierać dane na temat naszej działalności (np. o zużyciu mediów, przejechanych kilometrach, strukturze zatrudnienia), wykonywać niezbędne obliczenia (m.in. ślad węglowy). Ponieważ obecnie na potrzeby raportowania nie są narzucone konkretne, sztywne wytyczne (zmieni to przyszła dyrektywa CSRD), zapewne większość organizacji będzie korzystała ze sprawdzonych, międzynarodowych standardów czy narzędzi, takich jak GRESB czy GRI. Konkretne wskaźniki będą też po części wyznaczane przez rynkowych liderów, których warto obserwować.

PRZYSZŁOŚĆ W PERSPEKTYWIE ESG

Niewątpliwie czekają nas zmiany. Największą z nich jest i będzie zmiana klimatu. Do tego dochodzą zmiany w przepisach, w podejściu do tego, jak będziemy działać i angażować się w starania o lepszą przyszłość. Możemy sami wyznaczać kierunki i tempo zmian – albo możemy podążać za liderami. Proces transformacji już się zaczął i nie ma od niego odwrotu. Ze względu na swoją złożoność i inercję jego efekty możemy obserwować dopiero po latach, ale zapewne już w najbliższym czasie się dowiemy, czy regulacje prawne są dostatecznie skuteczne i czy będą potrzebne kolejne zmiany.

ŹRÓDŁO:

• www.globalreporting.org
• gresb.com/nl-en
• ec.europa.eu/info/business-economy-euro/banking-and-finance/sustainable-finance/eu-taxonomy-sustainable-activities_en

AUTORZY

Maria Dolniak, Marcin Gawroński, Janusz Mizerny, Filip Radziński

Artykuł ukazał się w grudniowym wydaniu Real Estate Magazine