GOZ jako narzędzie ochrony wartości aktywów

Opublikowano: 16/04/2026

W realiach rosnących kosztów surowców, zaostrzających się regulacji i presji na dekarbonizację, gospodarka o obiegu zamkniętym staje się jednym z najskuteczniejszych sposobów ochrony wartości aktywów budowlanych. Dzięki projektowaniu adaptowalnemu, łatwemu demontażowi oraz cyfrowej kontroli zasobów nieruchomości stają się bardziej odporne na ryzyka regulacyjne i finansowe, stabilniej generują przychody oraz zachowują wyższą wartość rezydualną – dziś i w przyszłości.

Kluczowe wnioski artykułu

• Gospodarka o obiegu zamkniętym (GOZ) staje się istotnym narzędziem ochrony wartości aktywów nieruchomościowych w obliczu rosnących kosztów, wymogów regulacyjnych i ryzyk klimatycznych.
• Projektowanie adaptowalne, oparte na analizach cyklu życia (LCA, LCC), pozwala ograniczyć ryzyko utraty funkcjonalności i wartości budynków w długim horyzoncie.
• Wymogi CSRD, Taksonomii UE oraz normy ISO 20887 powodują, że zasady GOZ przestają być dobrowolne i coraz częściej wpływają na decyzje inwestycyjne.
• Cyfryzacja procesów projektowych (BIM, paszporty materiałowe) umożliwia praktyczne wdrażanie GOZ oraz lepsze zarządzanie danymi o budynku w całym jego cyklu życia.
• Integracja zasad GOZ już na etapie planowania inwestycji zwiększa odporność aktywów na zmiany rynkowe i regulacyjne.

Artykuł opublikowany w ramach raportu: ESG dla nieruchomości komercyjnych 3.0. Wybrane zagadnienia i praktyki. 2026

Gospodarka cyrkularna w kontekście budowlanym

Gospodarka o obiegu zamkniętym (GOZ), zwana także ekonomią cyrkularną, powstała w odpowiedzi na potrzebę zarządzania ograniczonymi zasobami, jako alternatywa dla gospodarki linearnej, oraz z konieczności redukcji negatywnego wpływu działalności gospodarczej na środowisko.

Dla Polski i Europy jest to droga do zmniejszenia zależności od importu surowców, ograniczenia emisji CO2 i budowy bardziej odpornych, ekonomicznie stabilnych miast. Dla inwestorów i projektantów oznacza nowe ryzyka, ale i nowe szanse rynkowe: produkty i usługi cyrkularne będą zyskiwać na wartości wraz z zaostrzającymi się wymogami środowiskowymi i rosnącą świadomością inwestorów oraz użytkowników.

Kluczowe obszary działań dla budownictwa

Skuteczna transformacja budownictwa na GOZ wymaga równoległego działania kilku kluczowych aspektów: legislacji, zamówień publicznych, finansów, technologii i kompetencji rynkowych. Tylko w ten sposób rozwiązania cyrkularne przestaną być pojedynczymi przykładami dobrej praktyki, a staną się skalowalnym elementem standardowego procesu inwestycyjnego.

• Regulacje i zamówienia publiczne: standardy projektowe promujące projektowanie z myślą o rozbiórce, obowiązkowe paszporty materiałowe i kryteria cyrkularne w przetargach publicznych zwiększą popyt na rozwiązania reuse/remanufacture.
• Modelowanie i cyfryzacja: BIM zintegrowany z paszportami materiałowymi i bazami komponentów ułatwia odzysk, ponowne wykorzystanie i planowanie demontażu.
• Projektowanie i technologia: projektowanie modułowe, montaż na sucho, łatwe łączenia i minimalizacja mieszanych materiałów ułatwiają recykling i demontaż.
• Zarządzanie zasobami na placu budowy: segregacja u źródła, logistyka zwrotna elementów prefabrykowanych, partnerstwa z recyklerami i centrami odzysku.
• Modele biznesowe: wypożyczanie i leasing elementów (np. fasady, instalacje), serwisowanie budowlanych komponentów, rynek wtórny komponentów i materiałów.
• Finansowanie i instrumenty ekonomiczne: zielone kredyty, preferencyjne stawki ubezpieczeniowe, mechanizmy wspierające inwestycje w demontowalne i nadające się do ponownego użytku rozwiązania.
• Świadomość i kompetencje: szkolenia projektantów, wykonawców i inwestorów w zakresie projektowania cyrkularnego, instalacji i demontażu; edukacja inwestorów o długoterminowych
  korzyściach.
• Przemysłowa symbioza i lokalne łańcuchy dostaw: współpraca między inwestorami, producentami materiałów budowlanych i podmiotami recyklingowymi w celu wymiany strumieni materiałowych i ograniczenia transportu.
• Certyfikacja i raportowanie: ujednolicone wskaźniki i metryki (LCA, zawartość recyklatu, potencjał do ponownego użycia) wspierające decyzje inwestycyjne i transparentność.

Główne modele GOZ

Diagram motyla obrazuje dwa współistniejące i uzupełniające się obiegi materiałów – biologiczny i techniczny.

Źródło: Fundacja Ellen Macarthur, tłumaczenie: Dział Budownictwa Ekologicznego, Sweco Polska

Model ekonomii obwarzanka w odniesieniu do budownictwa wskazuje, że sektor budowlany musi działać w ramach granic planetarnych przy jednoczesnym zapewnieniu podstawowych potrzeb społecznych.

Źródło: Doughnut Economics

GOZ w projektowaniu, procesie budowy i zarządzaniu budynkiem

Gospodarka o obiegu zamkniętym w budownictwie opiera się na projektowaniu i zarządzaniu zasobami w sposób, który wydłuża życie budynku, ogranicza zużycie materiałów oraz umożliwia ich ponowne wykorzystanie. Kluczową rolę odgrywa tu projektowanie adaptowalne (Design for Adaptability), które pozwala obiektom płynnie odpowiadać na zmieniające się wymagania użytkowe bez konieczności kosztownych i materiałochłonnych przebudów.

Norma ISO 20887 wskazuje, że adaptacyjność obejmuje przede wszystkim elastyczność funkcjonalną, możliwość rozbudowy konstrukcji oraz modułowość elementów. Otwarty układ pięter, nienośne przegrody, możliwość zmiany funkcji całego budynku czy konstrukcja umożliwiająca nadbudowę i modyfikację fasad to działania zwiększające trwałość i efektywność zasobową obiektu.

Z adaptacyjnością ściśle wiąże się projektowanie pod kątem demontażu (Design for Disassembly). Zgodnie z normą ISO 20887 zasady DfD koncentrują się przede wszystkim na: projektowaniu budynku w sposób zapewniający niezależność i łatwość rozdzielania jego elementów. Już na etapie koncepcji uwzględnia się przyszłą rozbiórkę, aby maksymalnie ułatwić odzysk i recykling materiałów.

Stosuje się połączenia mechaniczne zamiast chemicznych, elementy prefabrykowane i standaryzowane oraz instalacje poprowadzone tak, aby dostęp do nich był szybki i nie wymagał ingerencji w konstrukcję. Integralną częścią procesu jest plan demontażu oraz paszporty materiałowe, które gromadzą dane o komponentach, ich parametrach oraz potencjale ponownego użycia. Cyfrowe narzędzia, takie jak BIM czy skanowanie 3D, pozwalają tworzyć „cyfrowe bliźniaki” budynków, wspierające ich przyszłą dekonstrukcję.

Cyrkularne podejście obejmuje również minimalizację zużycia surowców pierwotnych i promowanie wykorzystania materiałów z drugiego obiegu – w pierwszej kolejności poprzez ponowne użycie, następnie upcykling, recykling i dopiero w ostateczności downcykling. Ważnym obszarem jest też gospodarowanie odpadami budowlanymi i rozbiórkowymi, które stanowią największy strumień odpadów w Europie.

Polskie przepisy wymagają ich selektywnej zbiórki w kilku frakcjach oraz tworzenia planów gospodarowania odpadami, co wspiera ich odzysk i ogranicza składowanie. Dekonstrukcja – rozbiórka prowadzona w sposób umożliwiający odzysk komponentów – staje się standardem w projektach realizowanych zgodnie z zasadami budownictwa cyrkularnego i certyfikacjami środowiskowymi.

Modele biznesowe wspierające GOZ

Przekształcenie sektora budownictwa w kierunku GOZ jest wspierane przez nowe modele biznesowe, które maksymalizują wykorzystanie zasobów, ograniczają generowanie odpadów i promują wydłużanie cyklu życia produktów. Należą do nich m.in.:

• Product-as-a-Service (PaaS) – model, w którym produkt pozostaje własnością producenta, a użytkownik płaci za jego działanie lub dostęp do usługi. Producent odpowiada za konserwację, serwis oraz odzysk komponentów po zakończeniu eksploatacji. W sektorze nieruchomości taki model stosowany jest m.in. w odniesieniu do oświetlenia czy dźwigów osobowych.
• Leasing materiałów i wyposażenia – dotyczy zarówno elementów trwałych (np. elementów fasadowych), wyposażenia budynku (np. systemy zieleni w biurach), jak i urządzeń wykorzystywanych podczas budowy. Pozwala na zwiększenie efektywności użycia zasobów oraz ogranicza konieczność zakupu nowych elementów.
• Współdzielenie przestrzeni – polega na zwiększeniu intensywności korzystania z zasobów poprzez tworzenie przestrzeni wielofunkcyjnych, elastycznie dostosowujących się do różnych form i pór użytkowania, co ogranicza potrzebę budowy nowych obiektów.
• Platformy handlu komponentami – np. tworzenie rynku wtórnego dla drzwi, okien, konstrukcji stalowych, urban mining.

Modele te, wraz z innymi strategiami cyrkularnymi – takimi jak regeneracja, odnowa i ponowne wykorzystanie – służą wydłużeniu żywotności materiałów, produktów i zasobów, a tym samym przyczyniają się do zmniejszenia zużycia surowców pierwotnych oraz ograniczenia wpływu środowiskowego sektora budowlanego.

Ekonomia cyrkularna redefiniuje wartość w budownictwie, która powinna być mierzona nie tylko jako koszt budowy, ale jako wartość w całym cyklu życia: trwałość konstrukcji, możliwość adaptacji, energo- i materiałochłonność na metr kwadratowy, potencjał demontażu i ponownego użycia. Tworzy przy tym realną wartość społeczną, wspierając rozwój zabudowy mieszkalnej o niższych kosztach eksploatacji i niższym śladzie materiałowym, wzmacniając polityki publiczne oraz inwestycje infrastrukturalne, które jednocześnie generują miejsca pracy, ograniczają presję na zasoby naturalne i sprzyjają bardziej sprawiedliwemu dostępowi do dóbr.

Z perspektywy Sweco Polska, czyli firmy, która oferuje usługi doradcze i inżynierskie na wszystkich etapach realizowanego projektu, widzimy jak ważne jest myślenie o GOZ na każdym etapie procesu inwestycyjnego. Jako dział konsultingu w Sweco Polska, obejmujący inżynierów i specjalistów z takich dziedzin, jak budownictwo, inżynieria środowiskowa, energia, gospodarka odpadami, finanse czy zrównoważony rozwój, pełnimy funkcję katalizatora GOZ — łączymy ambicje inwestora, wizję projektanta, praktykę wykonawcy, wymagania instytucji finansujących oraz oczekiwania społeczne, tak aby zamiast kompromisów powstawały rozwiązania optymalne pod kątem obiegu zasobów. Korzystamy przy tym z szerokiego zaplecza wiedzy całej Grupy Sweco w Europie. W krajach takich, jak Holandia, Dania, Norwegia czy Szwecja cyrkularność w budownictwie jest rozwinięta na szczególnie wysokim poziomie, co umożliwia nam przenoszenie sprawdzonych praktyk i narzędzi do projektów realizowanych w Polsce.

Naszą rolę realizujemy poprzez doradztwo i warsztaty dla interesariuszy oraz zespołów projektowych, przeprowadzanie analiz cyklu życia (LCA/LCC), definiowanie mierzalnych celów GOZ i warunków kontraktowych (np. projektowanie adaptowalne), a także identyfikację mechanizmów wdrożeniowych – finansowych, prawnych i organizacyjnych. Takie podejście pozwala minimalizować ryzyka i koszty, a jednocześnie zwiększać szanse na trwałą, społeczną i rynkową wartość budynków w długim horyzoncie.

Wpływ konkretnych rozwiązań GOZ na inwestycje w obszarze nieruchomości

• Projektowanie adaptowalne: Ogranicza potrzebę kosztownych remontów i zużycia nowych materiałów; umożliwia szybkie dostosowanie funkcji; skraca czas wyłączeń i minimalizuje przestoje najmu; obniża nakłady inwestycyjne przy zmianie najemcy.
• Elastyczność funkcjonalna przestrzeni: Umożliwia szybkie przekształcanie układów pomieszczeń; redukuje potrzebę przebudów; skraca okresy niedostępności przestrzeni; w obiektach komercyjnych poszerza bazę potencjalnych najemców, zwiększa atrakcyjność rynkową, a przez to stabilizuje przychody inwestora.
• Otwarty plan i nienośne ściany działowe: Obniżają koszty adaptacji; przyspieszają proces dostosowania do nowej funkcji lub najemcy.
• Ruchome przegrody: Umożliwiają zmianę funkcji w czasie rzeczywistym; zwiększają wykorzystanie obiektu; ograniczają konieczność tworzenia nowych zasobów powierzchni.
• Konstrukcyjna możliwość rozbudowy: Ułatwia dobudowę kondygnacji lub rozbudowę boczną bez przebudowy elewacji; pozwala powiększyć budynek zamiast go wyburzać; wydłuża użytkowanie obiektu, gdy pierwotne parametry stają się niewystarczające.
• Siatka słupów o większych rozstawach: Zwiększa elastyczność aranżacji; ogranicza liczbę elementów do demontażu; ułatwia zmianę funkcji i najemców.
• Modułowość i prefabrykacja: Przyspiesza montaż i demontaż; umożliwia przenoszenie modułów między obiektami; ogranicza odpady i obniża koszty modernizacji.
• Połączenia odwracalne (np. śrubowe, ryglowe): Ułatwiają selektywny demontaż; podnoszą jakość odzyskiwanych materiałów; wspierają ponowne wykorzystanie komponentów.
• Instalacje z łatwym dostępem: Redukują koszty i czas serwisu; umożliwiają wymianę elementów o krótkiej trwałości bez dewastacji ścian i sufitów; zwiększają utrzymanie ciągłości funkcjonowania obiektu.
• Plan demontażu: Umożliwia przewidywalną, bezpieczną i ekonomiczną dekonstrukcję; wspiera wysoką jakość odzysku komponentów.
• Paszporty materiałowe: Zapewniają pełną identyfikację materiałów; pozwalają na efektywny odzysk; zwiększają wartość rezydualną materiałów i umożliwiają ich przyszłą monetyzację na rynku wtórnym.
• Cyfrowy bliźniak: Ułatwia zarządzanie komponentami w całym cyklu życia; umożliwia precyzyjne planowanie modernizacji i demontażu; podnosi efektywność recyklingu.
• Stosowanie kruszyw wtórnych i betonu z dodatkiem popiołów lotnych lub granulatu z recyklingu: Redukuje ślad węglowy wbudowany w materiałach o istotnym wpływie (duży udział w masie budynku). Zagospodarowanie odpadów.
• Plany gospodarowania odpadami: Kontrolują redukcję odpadów; zwiększają poziom odzysku; wspierają wdrażanie i upowszechnianie praktyk cyrkularnych wśród wykonawców.
• Wykorzystanie Product-as-a-Service (PaaS): Ogranicza odpady poprzez zachowanie własności po stronie producenta; umożliwia odzysk i regenerację komponentów; redukuje koszty cyklu życia.
• Leasing materiałów i wyposażenia: Obniża nakłady inwestycyjne; zwiększa efektywność wykorzystania zasobów, ogranicza konieczność dużych zakupów i nadprodukcji; eliminuje konieczność zakupu elementów używanych sporadycznie.
• Współdzielenie przestrzeni: Zwiększa intensywność użytkowania; redukuje presję na budowę nowych obiektów; optymalizuje wykorzystanie istniejącej infrastruktury.

Regulacje i ramy oceny bezpośrednio związane z cyrkularnością w sektorze nieruchomości

Międzynarodowa legislacja

Taksonomia UE (dla sektora)

W zależności od konkretnej działalności oraz kategorii kryteriów (istotnego wkładu lub DNSH) taksonomia narzuca:
• obowiązkowe sortowanie odpadów zgodnie z unijnymi przepisami,
• wykonanie audytu przedrozbiórkowego,
• osiągnięcie wymaganych progów masy odpadów przekazanych do ponownego użycia lub recyklingu,
• obliczenie i ujawnienie środowiskowego śladu węglowego GWP budynku,
• wdrożenie zasad Design for Adaptability (elastyczność funkcjonalna, możliwość przyszłych zmian),
• wdrożenie zasad Design for Deconstruction (łatwy, selektywny demontaż, odwracalne połączenia),
• stosowanie cyfrowych narzędzi do opisu materiałów i komponentów.

CSRD, ESRS E5

CSRD wprowadza obowiązek raportowania kwestii zrównoważonego rozwoju przez przedsiębiorstwa. ESRS precyzuje metodykę oraz strukturę tych raportów, zapewniając jednolity i porównywalny format danych. W ramach standardów środowiskowych ESRS E5 – Resource Use and Circular Economy koncentruje się na wdrażaniu zasad gospodarki o obiegu zamkniętym (GOZ).

Standard definiuje ujawnienia dotyczące m.in.:
• ilości zużywanych surowców pierwotnych w porównaniu z materiałami z recyklingu,
• masy i rodzaju odpadów powstających w działalności,
• poziomu ponownego użycia i odzysku materiałów,
• strategii ograniczających zapotrzebowanie na zasoby (takich jak ekoprojektowanie, modularność czy wydłużanie cyklu życia produktów),
• działań umożliwiających demontaż, naprawę i regenerację produktów,
• stopnia wdrażania modeli biznesowych opartych na cyrkularności (leasing, Product-as-a-Service, współdzielenie).

Standardy oceny

ISO 20887

Określa wymagania projektowe, które umożliwiają demontaż, adaptację i ponowne wykorzystanie elementów budynku, definiując konkretne zasady dotyczące połączeń, modułowości i dostępności komponentów. Norma wskazuje również, jak oceniać naprawialność, trwałość i elastyczność funkcjonalną, aby wydłużyć cykl życia obiektu i ograniczyć powstawanie odpadów.

LEVEL(s)

Wskaźniki zdefiniowane w ramach makro-celu 2: Efektywne wykorzystanie zasobów i gospodarka o obiegu zamkniętym uwzględniają:
• 2.1. Przedmiar robót, materiałów i okresów użytkowania.
• 2.2. Odpady i materiały z budowy i rozbiórki.
• 2.3. Projektowanie uwzględniające możliwości adaptacji i renowację,
• 2.4. Projektowanie uwzględniające rozbiórkę, ponowne użycie i zdolność do recyklingu.

Certyfikacje środowiskowe

LEEDv4, v4.1

Kategorie systemu LEED dla budynków nowych powiązane z GOZ:
• MRc Building Life-Cycle Impact Reduction (i tu opcje: – Building and Material Reuse, Maintain Existing Structural Elements: Walls, Floors, Roofs, and Envelope; – Interior Furniture and Nonstructural Elements Reuse; – Design for Flexibility and Disassembly; – Building or Building Interiors Life Cycle Assessment MRc Sourcing of Raw Materials),
• MRc Environmental Product Declaration EPD,
• MRp Construction and Demolition Waste Management Planningand Management,
• MRp Storage and Collection of Recyclables.
Oraz pośrednio inne kategorie promujące wybór terenów typu brownfield, odzysku wody, zastosowania OZE.

W odmianie LEED O&M dla budynków istniejących największe wsparcie GOZ jest w kryteriach związanych z polityką zakupową, zarządzaniem odpadami, utrzymaniem budynku, wydłużaniem żywotności wyposażenia budynku oraz zrównoważone usługi sprzątania (tzw. green cleaning).

BREEAM International New Construction v6 oraz analogiczne kategorie systemu Breeam International Refurbishment and fit out 2015)

Kategorie systemu BREEAM powiązane ze wsparciem przejścia na GOZ:
• Mat 01 – Life cycle impacts,
• Mat 03 – Responsible sourcing of construction products,
• Mat 05 – Designing for durability and resilience,
• Mat 06 – Material efficiency,
• Wst 01 – Construction waste management,
• Wst 06 – Functional adaptability.
Oraz pośrednio inne kategorie dotyczące zagospodarowania terenów „brownfield”, ponownego wykorzystania wody, energii OZE

BREEAM In-Use v6

W ramach systemu BREEAM In-Use kluczowe dla GOZ są przede wszystkim kategorie Rsc, obecne zarówno w części Management, jak i Asset. W szczególności dotyczą one:
• Rsc 02 – Reuse and recycling facilities,
• Rsc 04 – Future adaptation / Functional adaptability,
• Rsc 05 – Sustainable procurement,
• Rsc 06 – Optimising resource use, reuse and recycling.

Ponadto przejście na GOZ wspierają pośrednio inne kategorie systemu związane z: zarządzaniem zasobami i materiałami (np. inwentaryzacja zasobów, monitorowanie zużycia), gospodarką odpadami (procedury operacyjne, recykling, odpady operacyjne), planowaniem i utrzymaniem obiektu, zrównoważonymi zakupami i zamówieniami.

Krajowe dokumenty strategiczne i przepisy

Przepisy krajowe dot. odpadów budowlanych

Obecnie obejmują głównie obowiązki segregacji i odzysku odpadów. Nadal brak precyzyjnych regulacji dotyczących GOZ w projektowaniu i budowie. Istnieje „luka regulacyjna”.

Mapa Drogowa Transformacji w kierunku gospodarki o obiegu zamkniętym

Mapa Drogowa GOZ, przyjęta uchwałą Rady Ministrów (wrzesień 2019), wskazała kierunek oczekiwanych zmian w budownictwie, np. zwiększenia użycia surowców wtórnych (UPS, biomasa), projektowania produktów pod kątem długiego użytkowania i demontażu, wspierania EPR, wdrażania zielonych zamówień publicznych, współdzielenia nieruchomości oraz stosowania narzędzi oceny LCA, tak aby połączyć regulacje, modele biznesowe i praktyki cyrkularne w sektorze nieruchomości.

Inne narzędzia i wskaźniki GOZ

Wskaźniki w Global Circularity Protocol, GCP

Wybrane wskaźniki, mające największe znaczenie dla sektora nieruchomości:
• % circular inflow – mierzy udział materiałów na wejściu pochodzących ze źródeł wtórnych lub odnawialnych, co pozwala ocenić, jak duża część zużywanych surowców w projekcie budowlanym pochodzi z recyklingu lub materiałów niskoemisyjnych (kluczowe dla oceny udziału kruszyw wtórnych, stali z recyklingu, materiałów low-carbon).
• % circular outflow – określa poziom cyrkularności materiałów opuszczających budynek, w tym produktów, odpadów i pozostałości, co pozwala planować ich odzysk i ponowne wykorzystanie.
• % material circularity – wskaźnik agregujący cyrkularność materiałów na wejściu i wychodzących, umożliwiający całościową ocenę efektywności cyrkularnej projektu (zbiorczy wskaźnik, bardzo przydatny dla oceny projektów i raportowania ESG).
• GHG impact – pokazuje potencjalne oszczędności emisji gazów cieplarnianych wynikające z zastosowania strategii cyrkularnej, takich jak wykorzystanie materiałów wtórnych i redukcja emisji w produkcji materiałów budowlanych.
• Actual lifetime – mierzy rzeczywistą trwałość produktów i komponentów budowlanych, w porównaniu ze średnią branżową, co pozwala planować długowieczność budynków i ograniczać częstotliwość wymiany materiałów (żywotność budynku i elementów jest kluczowa dla spowolnienia obiegu i redukcji popytu na nowe materiały).

LCA (Life Cycle Assessment)

Ocena cyklu życia materiałów — materiały cyrkularne to mniejszy ślad węglowy i środowiskowy.

LCC (Life Cycle Costing)

Ekonomiczna ocena cyklu życia — premiuje rozwiązania GOZ: trwałość, adaptowalność, demontaż i ponowne wykorzystanie.